不動産相続の遺産分割
神戸市東灘区 しんけ行政書士事務所
電話 ０７８－４１１－６８４５
遺産分割協議①
まず、相続不動産の価値をどう判断するかを考えてみましょう。相続人全員が納得できれば、相続不動産の価値をどう判断するかは自由です。(ただし、税額を決める評価は税務署が定めたものに限ります・・）不動産、特に土地は1物4価とか5価とかいわれるようにいくつもの評価額があります。どの価格をもとに分割を考えたらいいでしょう？
ものさしになるもののひとつとして「固定資産税の評価額」があります。これは、固定資産税を納めていれば全ての不動産に必ずついている評価額なので、いくつかの相続不動産がある場合相対評価として「A土地とB土地はほとんど同じくらいの価値だな。」など簡便に判断するには有効です。
ただし、特に需要のある物件についてみると、「固定資産税評価額」は、実勢価格（売れる価格）より相当低い場合が多いようです。（指標として実勢価格の７０％と言われています。）逆に流動性が低いと固定資産税の評価額以下でも売れない場合もあります。しかし、売却の予定もなく住み続ける場合や費用も手間もかけず簡便に分割をすまそうという場合は、相続人全員納得のうえで、ひとつの指標と考えてもいいと思います。
「路線価」は、相続税や贈与税のもとになる評価で道路ごとにその評価がなされています。税金を算出する際は地型や道路との接し方など加味して算出するので、税務署が計算してくれない場合は素人には取り扱いが難しく、参考程度にされる場合もあるようです。（実勢価格に対する指標は８０％と言われています。）ただし、家庭裁判所の調停等ではこの「路線価」で評価するのが普通です。
ちょっと難しそうだけど一度「路線価」を見てみたい方は、
「国税庁」のホームページより
「公示価格」は、土地取引に対して指標を与えるもので、実勢価格と考えていい評価額です。ただし、サンプルの形で出ていますから相続物件の近隣地で面積や形状その他の条件も近いものなら、参考にされたらいいと思います。 「公示価格」を調べたい方は
「国土交通省」のホームページより
「不動産鑑定士による評価」は、いろいろな土地の評価方法から総合的に有資格者である鑑定士が鑑定書という書類で示すもので、権威ある評価といわれています。公の土地を売却する場合、数者に鑑定させたりします。ただし、費用はそれなりに覚悟が必要で、数十万円かかったという話をよくききます。不動産が複数あったり、大規模なものがあったりすると費用はもっと大きくなりますから、見積もりをしたうえ、他の相続人の了解のもと依頼した方がいいでしょう。
また、1者の出した価格に全員が納得すればいいんですが、「こんな安いはずないで～。鑑定がおかしいんちゃうか？」などと、だれかが言い出すともう泥沼状態です。鑑定費用ばかりかかり、結論が出ないことも有ります。鑑定士に依頼するなら、その結果に文句を言わない「当初の誓い」が必要かもしれません。
何億円何十億円という相続不動産の場合はともかく、一般的な家と土地の場合なら、不動産屋さんに「早期に売却できそうな価格」ということで、査定してもらうのも作戦のひとつです。土地だけでなく家も含めた価格を知ることができるわけです。ただし、あんまり古い家だと取り壊して撤去が必要となり、マイナス評価になるかもしれません。無料査定価格を基にして分割協議してから実際に売却するかどうか判断してもいいと思います。
遺産分割協議②
相続不動産がある場合の分割のやり方を考えてみましょう。例えば、相続人が2人いて、2000万円の価値のある相続不動産と預貯金が2000万円あれば、どちらかが不動産を相続し、どちらかが預貯金を相続すればいいということになりあまり大きなトラブルにはならないでしょう。（現実には相続不動産の価値をどう見るか？で、もめることが考えられます。）では、相続人が2人いて、2000万円の価値のある相続不動産と預貯金1000万円の場合は、どうでしょう？金額をベースに2分割するとなると、1500万円づつとなります。
このときの考えられる分割方法として
①相続不動産を売却し、分割する。
②不動産は、相続人のうち1人が単独で相続し、もう一人の相続人に対し、現金もしくは分割払いで500万円を支払う。
③不動産を共有登記する。（遺産の預貯金分割を考慮し、持分を決める。）
大きく分類すればこの３つが考えられると思います。①の売却については、相続税以外に売却による譲渡益がある場合は、その保有期間に応じて長期譲渡所得税か短期譲渡所得税を支払わなければならないですから注意が必要です。
（参考に「国税庁タックスアンサー」をご覧下さい。
） 相続不動産を売却できない場合も考えられます。相続人のうち1人が先祖伝来の田畑で農業により生計を立てている場合など簡単に土地を処分できるはずがありません。その他にも処分できない理由があるときは、②か③を対策として考えざるを得ないでしょう。いわゆる相続問題に決着をつけるには②ということになると思います。相続税の考え方は税務署で確認して下さい。（参考に「国税庁タックスアンサー」をご覧下さい。
）③の方法は、いったん共有にするが近い将来売却するとか賃貸して賃料を分割するとか具体的な計画がないと、問題を先送りするだけで、ただ単に固定資産税などの経費ばかり払うことになりかねません。このように住むでもなく、貸すでもなく、売るでもないという相続財産が、たいへん多いのが現状です。そうこうするうちに共有者の中に死亡する人や行方不明者などが出てますます共有関係が複雑になり、動きがとれなくなるケースも考えられます。
専門家にたのんだ方がいいかな～という方は、
しんけ行政書士事務所
電話０７８－４１１－６８４５
遺産分割協議③
タダでもいらない？相続不動産の価値の決め方を考えてみましょう。
相続財産の中でだれも欲しがらない不動産というものが、でてくることがあります。「あんなボロアパート、タダでもいらんわ！半分しか入居してへんし、家賃払わない人いるし、毎年修繕費かかるし！」しかし、固定資産の評価は、土地があるので、５００万円がついている。タダでもいらんと言っても本当に１円の値打ちもないでしょうか？相続人間で０円からオークションにかけては、どうでしょう。「固定資産評価額の５００万円では、いややけど・・２００万円やったらもらうわ。」「ちょっと待った！オレ、２５０万円でもええで！」という具合です。
最高価格を付けた人にその価格を前提に分割するのです。もちろん、相続税を支払う場合の評価額とは別の話です。あくまで、相続人間での落着点の見出し方だと考えてください。でも、本当に０円でも引き取り手がなかったら、どうしましょう？その場合は、逆オークションで、「１００万円付けるからだれか引き取れ！」ということになるんでしょうか？
どう分割すればいいか？よろしければ、「無料相談日」等を利用して一度御相談下さい。
電話０７８－４１１－６８４５
わからないことは、こちらから・・・
無料メール相談へ手続きの流れにすすむ
相続手続きの目次にかえる
