神戸市東灘区 しんけ行政書士事務所
電話 ０７８－４１１－６８４５
①なぜ調査するのか
亡くなった方の所有していた相続不動産には何があったか？他人の所有になっていないか？など相続による登記以前の問題がないかを確認しておかなければいけません。
②亡くなった方名義の不動産には何があったか？
わかってますか？確認の方法としては、毎年４～５月に各市町村からくる「固定資産税の納税通知書」があります。そう１年分まとめて払えばいくら、分納すればいくらという手帳みたいな冊子で来るのが普通です。その冊子の終わりの方に課税の対象となる不動産の一覧がその面積、評価額などとともに載っています。複数の市町村にわたって不動産をお持ちの方はそれぞれの市町村からきます。この固定資産税の請求書が見当たらない。もしくは、相続人の一人が隠し持っている場合も考えられます。
そのときは、市町村役場にある「名寄せ帳」の写しをもらいましょう。役場に電話して担当窓口を呼び出して「私、この市に不動産持っていた山田太郎の相続人なんですけど・・・」と訊いて具体的な方法を確認してみて下さい。郵送してもらえるかどうかも掛け合ってみてください。名寄せ帳は、だれにでも見せるものではありませんので・・・
③登記事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せよう！
次に課税明細にのっている土地・建物の所在地・地番に基づいて登記事項証明書を取ります。まず、この所在地・地番は住居表示いわゆる住所と異なっているのが普通です。所在地・地番は登記上の表現だと理解していただいて結構かと思います。登記事項証明書は、法務局で取れます。（｢法務局｣のホームページ
）該当する不動産を管轄する法務局の出張所等にあります。ただし、最近では、全国ほとんどの登記事項証明書も取れるようになっていますので、一度あなたの家から一番近い法務局に出向いて確かめて下さい。ちなみに、法務局は午前８時３０分からやっていますので、朝飯前ならぬ、出勤前に片付けられるかもしれません。④面積は違ってませんか？
一戸建ての場合、土地と建物の証明書に分かれています。表題部をみてください。土地なら、宅地○○㎡とあるでしょう。土地･建物ともメジャーなどで、ざっ～と実際に測ってみて下さい。登記面積と現況面積がぜんぜん違うときは、何か理由があると考えられます。たとえば、増築した後登記していなかったとか。あんまり違うときは、そのまま相続登記をすると問題があるかもしれません。
⑤一番大切なのは名義の確認です！
甲区欄を見てください。所有者がのっているでしょう。亡くなったお父さんの名前がのっていますか？え～お祖父さんの名前のままですって！そんな場合もあるでしょう。お祖父さんの相続作業からやらなければいけません。お祖父さんの相続人は、お父さんだけだったのでしょうか？ま、ここでは、一番スタンダードにお父さん名義だったとしましょう。氏名の漢字はあっていますか？もしちがっていたら、法務局に相談してください。無視して申請しても登記してもらえない可能性が高いと思います。
次に権利者の住所です。亡くなったときと同じ住所なら、ラッキーです。しかし、違っていた場合は、現戸籍での戸籍の附票を市町村役場の住民課等でとってそこに登記事項証明書に記載された住所がのっていればOKです。のっていない場合は、どうすればいいか法務局で確認してみましょう。このように不動産相続の手続きは、法務局と市町村役場を行ったり来たりして書類を揃えていくものなのです。
⑥所有権以外の権利はついてませんか？
最後に乙区欄を見てください。乙区欄そのものがない方は、それはそれで所有権以外の権利設定のされていない不動産ということで、喜んでいただいていいかと思います。乙区欄は、抵当権などお金を借りた場合の担保になっているなどの記載があるのが普通です。設定のある金融機関等に残債務があるか確認してみましょう。
ただし、被相続人が亡くなったことがわかると、借金をいっぺんで返せなどと言われるかもしれません。借金の方が、相続不動産価値より多い場合は相続放棄した方がいいかもしれません。相続放棄をするかどうかは、すべてのプラス遺産とマイナス遺産を考え合わせ、トータルで判断し、相続の開始があったことを知ってから３ヶ月以内に家庭裁判所に申請しなければなりません。
⑦私道負担はありませんか？
特に戸建ての場合、敷地と建物以外に私道のあるケースがあります。権利書が残っており、それで確認できればいいんですが・・・確認方法の１つとして抵当権等の設定が行われたさい、共同担保として私道部分も登記されているかどうか見る方法が考えられます。全部事項証明書をとるさい、共同担保目録も必要の欄にチェックしましょう。わからなければ、法務局の人に確認してください。
いかがでしたか？登記事項調査そのものは、登記事項証明書さえ入手すればいいわけですから、簡単と言えば簡単なんですが、何か問題を発見した際にどう対処するのかが難しいわけです。
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